房住不炒基调不变，长效机制持续完善，维持行业看好评级我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。目前销售、区域政策等方面均持续向好，土地新政下新增资产价值有所改善，房企盈利反转确定性强。
目前房地产板块估值仍处于历史低位。我们建议2021 年3 季度继续关注地产板块机会，维持行业看好评级。
多地延期集中供地，政策强管控下板块景气度回落(1)区域政策持续收紧，多城延期土拍，完善稳地价机制，加速房价降温。苏州、济南、福州、沈阳多城集中土拍延期。苏州要求竞买人须说明资金来源情况；济南调整出让规则，出让方式调整为“限地价+抽签”；福州所有地块均采取“限地价+摇号”方式出让；沈阳第二次集中土拍禁止马甲参拍并限制土地资金来源，采取“限地价、竞更高更优建筑品质”模式。目前土地竞拍规则不断优化和完善，由“竞配建”转为“摇号”或“竞品质”，推动土地过热城市降温，缓解土地市场分化。(2)住房与购房政策方面，北京加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系；广州南沙区提升人才购房门槛；浙江金华出台新政，热门楼盘需摇号选房，无房家庭可优先购房。政策调控方面，大连出台楼市调控政策，扩大限售区域，增加限售年限，降低土拍溢价率，提高竞买保证金比例，严控价格涨幅；深圳住建局发布通知，严禁信贷资金买卖小产权房和回迁房等住宅类历史违建，填补了回迁房和安置房的漏洞；佛山住建局要求住房租赁企业不得变相开展金融业务，规范住房租赁经营行为管理。二手房监管方面，杭州市二手房交易监管服务平台上线了新功能：个人售房者可以跳过中介，在政府平台网站上自主挂牌房源。(3)国家统计局发布2021 年1-7 月商品房投资和销售数据。整体看，销售超预期下滑，我们认为是政策管制、资金收紧逐渐成效；新开工负增长，竣工有所改善；行业投资仍趋势性回落；受制于销售端表现不佳，房企到位资金下滑。
成交：一二手单周成交持续回落
(1)新房：2021 年第34 周，全国32 城成交面积332 万平米，同比下降34%，环比下降16%；从累计数值看，年初至今32 城累计成交面积达17385 万平米，累计同比增加32%。(2)二手房：2021 年第34 周，全国9 城成交面积为71 万平米，同比增速-50%，前值-45%；年初至今累计成交面积4070 万平米，同比增速7%，较前值下降2 个百分点。
资金：单周未发行海外债，信用债规模利率均有所下降2021 年第34 周，房企未发行海外债；信用债发行104.6 亿元，同比减少57%，环比减少6%，平均加权利率3.56%，环比减少75BPs。
风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动
（文章来源：开源证券）
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