2021年的第三季度，仿佛开了“速冻”模式，一夜入冬。
没有一点点防备，最近又有几家百强地产“暴lei”了。
这次的名单上，不仅有高杠杆房企，还出现了绿档房企的身影。
最近，一则小道消息差点让一家TOP30房企续不上命。
划一下重点就是：
企业出现流动性问题；
理财产品逾期，之后的产品也不容乐观；
企业资产比较优质，都正在卖。
之后发生的事情证明，这则小道消息并不是凭空捏造。但是，对于在寒风中瑟瑟发抖的房企来说，被动暴露危机是致命的。
公关团队连夜加班也赶不上舆论危机发酵，还没谈成的项目遭到接盘方无情压价，牌桌上的筹码一下被抽走大半。
郭姓老板不得已出来站台：给我们时间，有能力和办法偿还。
现在只怕，嗅到焦味的金融机构不肯给郭老板时间。
01
往后很多年，很多人或许还会记得，2021年的第三季度，特别冷。
以前的房企老板，躺着就能把钱赚了，现在是躺在床上也睡不着，天天跟流动性危机赛跑。
危机从来都不是天上突然砸下来的。
先是接连出台的调控政策卡住了房企的脖子。
去年以来，预售资金监管进一步收紧、三道红线、融资端两条红线、开发贷严重受限、限购限贷、房地产税等一系列调控政策陆续出台。
“十面埋伏”之下，房企，尤其是民企的腾挪环境集聚收缩，已经到了举步维艰的地步。
政策端调整何以点住房企的“死穴”，究其原因，还是在于政策面对市场预期的影响过大。
换句话说，敏感的市场对政策层面的风吹草动过度反应，导致市场进入“速冻”模式；同时，购房者观望情绪被放大。
两相叠加，造成了房企落到融资难、销售也难的“难上加难”的境地，房企资金链一直处在紧张状态，也就不难理解了。
02
那么，压力是如何从政策端传导到销售端和融资端的呢？
一方面，预售资金监管再度收紧，加上限制按揭贷款，组合拳一套下来，精准打击了开发商的回款能力。
今年9月，多城预售资金监管的优惠政策全部取消，甚至还新增了提取资金的限制条件。此前优质房企还能开个小灶，现在一锅端全没了。
要知道，预售资金除了项目建造资金，还包括房企支付的土地款和项目销售利润，现在都被限制了，卖房的钱没法给企业回血了，资金池只出不进，这谁顶得住呀。
另一边，三道红线被误读，导致房企开发贷受限严重，给企业本就已经绷得直直的资金链又压了一根稻草。
“两维护”的精神传达下来后，开发贷虽有所放松，但并没有迎来根本性放松，房企的日子远没熬出头。
03
政策的微调空间正在逐步打开，但信用风险却是会传染的。
前期，一连串债券市场的“地雷”引爆，资本已经拉响了警报器。
10月以来，多家房企前赴后继地曝出美元债违约，境外资本对房地产的信心进一步垮塌，境外评级机构最近业务量激增，导致的结果就是大批房企在二级市场遭遇股债双杀。
以前，房企还可以施施然在销售回款、银行贷款和美元债之间互相腾挪，利用时间换取空间，但现在，这个玩法彻底失效了。
且不说房企还敢不敢继续发债，就算发了债，没人认购就成了笑话。
况且，大部分房企借债利率偏高，动辄只有5%-10%的利润，甚至有些项目还在亏损，何以支撑十几、二十点的利息？
不断有房企中招倒下，信用风险正在悄悄传导到上下游——金融机构不敢放款，客户不敢买房。
阳春天锦上添花，寒冬日却绝不会雪中送炭。
前段时间，某地产30强就被某商业银行无情抽贷30亿元。以前行情好的时候叫人家小甜甜，现在房企经营困难了，转头就喊人家牛夫人。
老百姓对买房也没有那么积极了。房企越是降价促销，买房客越是握着钞票坐等传说中的市场底。
再加上房企一个接一个地暴lei，老百姓就是想买房也望而却步了。两三代人的积蓄，谁都不想换来一个烂尾楼盘。
没有销售回款，没有宽松的金融借贷，之前玩杠杆玩得飞起的房企老板们，如今为找钱愁掉了头发。
04
最近，地产行业总算吹来了暖风。
10月15日以来，领导们已经开了四次房地产座谈会。
当前，房地产政策“松绑”的氛围已经酝酿到位了。因此，一有利好消息，大家也更愿意从乐观的角度来解读。
这四次座谈的核心思想总结起来有两点：
企业反映近期经营中存在的问题，给决策层参考；
房企融资将成为政策调整的重点。
这两方面也是房企现在最头大的事，一个是销售难，一个是融资难。
上面在努力推动行业信贷环境解冻，无疑是个重磅利好。但坚冰只是化了两角，现实是至少有四方信用还在收缩。
信贷回归正常是必然，只是我们还需要再等待一会。
销售或许还听不到好消息，10月的新房与二手房市场已经凉得不能再凉了。可以预见的是，11月的楼市成交数据会很不好看。
就连万科也卖不动房了，9月销售同比下滑37%，10月同比降31个点。
万科惯会吓唬人：
他们的销售下滑程度已经超过了2008年。
上一次万科吓唬同行，是在2018年的秋季会上。事实证明，万科不说大话。
05
之前作壁上观的房企，也感受到了寒意。开发商们意识到，在寒潮面前，必须要抱团取暖了。
最近的一次座谈会上，房企开始集体诉苦了。
房企的诉求主要集中在三个方面：房地产禾兑、融资以及政策。
房地产禾兑的靴子不落地，观望情绪就更浓。
房企们希望房地产禾兑谨慎出台，或者给个痛快的，从快从轻开始。
希望延迟实施的企业，大多认为当前市场信心低迷，房地产禾兑落地或将加剧对行业的打击。
而主张尽快落实的，则是想用政策的确定性消除预期的不确定性，真正让市场回暖。
抛开房地产禾兑这一外来因素，目前房地产行业最大的风险是资金链危机。
就像前文分析的那样，房企在销售和融资两头受挤压，恶性循环下资金链压力进一步传导到土地市场。
不停贷、不抽贷，是房企对金融机构最后的诉求。
金融机构也有自己的小算盘，他们想的是扭转悲观的市场预期，控制房地产对上下游的信用风险传导。
好在决策层已经出手维持秩序，10月26日的座谈会抓境外债，11月8日的座谈会关注境内债。房企融资政策或将迎来松动，这也意味着，房企可以开始排队发债了。
最终极的诉求，就是行政干预放松。
实际上，一些城市已经开始试探着出手了。
哈尔滨打响救市第一枪以来，多城陆续对房地产伸出援手。广州土拍部分地块取消了“限房价”要求，给限价悄悄撕开一道口子；武汉为引进人才定向松绑限购政策；徐州直接放松了商品房预售条件……
房企正在“解冻”，市场信心还有待安抚。这都不是短期能看到反馈的，企业和金融机构都要做好打持久战的准备。
但炸天团还是要说，悲观者或许是对的，但只有乐观者才有未来。
还没关注的，抓紧上车了！
